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钱柜国际山东德衡(济宁)律师事务所团队做客

来源:未知 作者:张大丽 时间:2019-04-26 06:36

  钱柜777国际11月18日中午11点到12点,山东德衡济宁律师事务所律师团队在白广河主任带领下,做客是山东人民《周末说法》直播间,就公司法律事务与听众沟通交流。

  担任山东圣大建设集团有限公司、山东天地源建设工程有限公司、山东盛威建设工程有限公司、山东贝楒商务酒店有限公司等多家大中小型企业的常年法律顾问,为企业提供合同审查、合同起草、参与重大项目的谈判及诉讼代理等法律服务。

  杨先生急于完成买卖,当即付了10万的首付款。张先生也很痛快,把房屋钥匙交到杨先生手上,同意张先生装修。

  卖主张先生这个房子是有贷款的。为了解除银行抵押,尽快办过户,杨先生马不停蹄筹集好款项,把银行贷款53万,一笔还到银行。

  但是两人到了房产交易处,傻眼了房屋已经被法院查封了!查封时间早在他们签定买卖合同之前!

  张先生似乎也不知情,看看这个查封房子的人,原来自己欠了人家15万的债务

  杨先生上已经付了63万的房款了,就差15万的尾款了,是交是不交?杨先生有点进退两难。交吧,这房子这么麻烦,合同上约定办了过户才付尾款,自己主动给他还款算怎么回事?!不交,这房子就被封着,过不了户

  最后,在中介劝说和证明下,杨先生同意把15万先付给张先生,让他把债务还了,还完之后请法院解封,再办过户。

  杨先生取款15万,自己带着钱,带着张先生和中介,叫上张先生的债权人,一行人一起到了法院,请法院出调解书。

  房屋贷款刚还完,接二连三就出现了很多查封,那肯定张先生和多人恶意的!张先生根本就不想给他这个房子,也不想给他办过户。他感觉自己陷入一个精心编制的!

  然而可能吗?这房子可以不要,钱呢?这个人负债累累,自己给他的款项都还银行贷款了,第二笔款替他还账了,张先生实际上一穷二白!他根本没有能力把房款退还给你!

  在法院,无奈的杨先生为了避免房、钱两空,只好和张先生达成了一个调解,继续履行合同。卖主张先生表示我尽量解决这些债务纠纷,解决完了再给你办理过户。

  调解之后,第二个查封房子的债权人不同意了,提了,说你这个调解肯定没有效力,这个房子都已经查封了。我查封在先,你过户在后,不解决债务,甭想动房子!

  此案来来回回,张先生的孩子要上学,张先生索性搬到这个房子里去了。只不过房子涉诉,房产证没有着落,张先生想起来就头疼。

  法院认为,双方签订买卖合同的时候,虽然房子已查封,但双方当事人都不知情,对此就没有;后来的查封是在双方签订完买卖合同,而且是在杨先生付完全款之后,杨先生对房子也实际占有了。根据最高的意见,签订合同之后,已经支付了全款或者是绝大部分款项,并且对查封的事情没有,买房时对查封是不知情的,应该是属于善意取得。山东德衡(济宁)律师事务所主任,擅长刑事、企业法律风险防范。白广河律师从业20多年,为多家大中小型企业提供法律服务,帮助企业审查合同,起草法律文书,参与重大项目谈判。

  一个是房屋买卖纠纷的诉讼,又出来个执行的诉讼,案情复杂,一波三折。二手房交易过程中可能发生的风险,在这个案子中体现的最充分,最全面了。后来此案作为经典案例被最高纳入判例选。

  二手房买卖的购房者,首先要考察好和你发生买卖的这个人,他资信情况到底怎么样?多多打听,充分了解,这个房产更要调查清楚,有些房屋是按揭贷款的,有没有抵押?有没有查封?这个房子是不是目前涉诉?他是不是失信人?查询好了才能签订房屋买卖协议。

  济宁听众王先生:我15年开始通过深圳的公司做贵金属交易,2016年1月份,我打印银行流水的时候才发现,他一下午就给我亏了16万多!像我这样的人很多,我们十几个人到深圳公司,协商了十几天,对方公司给了我们六成,叫我们写了一个保密协议书,说是以后不追究、不报警、不起诉。我认为是诈骗,又继续报警,警方就把我的保密协议拿回来了,说这属于经济纠纷;同时我起诉了深圳金融办,法院开庭说我过了诉讼时效,驳回;我无可走吗?能不能起诉对方的公司?

  白广河律师:我们以前也做过一个炒农产品期货的,和你这个情况相似。通过第三方平台,他们实际上是自己来操作,开始让你赢钱,你投钱多了它就强制平仓,把你钱全部给你归零。我想,如果你有足够,有足够理由怀疑他操作手法符合网络诈骗的特征,涉嫌诈骗的话,不管前期赔了多少,你依然有权向当地警方报警,要求他们刑事立案。另外你还要找一下和你一样的其他投资人,联合举报他力度就大一些。如果不构成刑事,你们双方达成了赔偿协议,那你可能就很难。我们这个地方说是平房不能改,当时职工工龄都三四十年了,都是一些老同志,也住了二三十年了,但是国家有,平房不能改。现在搞开发拆迁,是不是应该给俺办房产证?

  白广河律师:房产是单位上的,单位是房产做有权人,你是属于房屋的实际居住使用人。拆迁的时候使用人和所有权人都可以向拆迁部门要求拆迁补偿,但是你想再办理房产证,恐怕是没理。你们长期住户拆迁,肯定也要有补偿,只能按无证房进行

  拆迁方把补偿款补偿到单位,实际使用人和单位发生争议,拆迁公司会要求你双方到法院诉讼,明确房屋产权的实际所有人到底是谁。补偿款我给你留置,你们两家什么时候把官司打完,终结了,法院判由谁来享有这个钱,我就给发给谁。你如果认为这个房子就应该归你所有,目前不是办证的问题,而是和单位确定房屋的实际所有人是谁所有、拆迁补偿归谁所有的问题。

  青岛听众李先生:我申请执行了一个被银行查封的房子,银行已经申请两次拍卖一次变卖,流拍了,变卖也不成功,房子给银行,银行也不要。我是第一查封人,假如我再去申请拍卖的话,我是第一第一受偿人吗?

  山东德衡(济宁)律师事务所副主任朱,应对国际贸易摩擦律师服务团,济宁市人民法律专家库。曾被选派到留学,擅长企业破产重组、公司并购法律事务,受到客户的广泛认可。曾参与青岛汉缆集团上市、山东瑞中医药、曲阜金皇活塞股份有限公司、济宁骏达机械制造有限公司破产重整等重大项目的法律服务。

  朱律师:银行享有抵押权,它对这个特定的财产享有优先受偿的。这个房子现在是因为没人竞买,房子没法变现,银行可以接收这个房子,也有权接收。你作为第一顺序查封人,你仍然不能对抗它的抵押权。你可以以流拍的价格接受这个房子,前提是你把银行的抵押借款先还上,这个房子就完全属于你了。

  这种银行抵押的情况很多,银行不起诉,别人起诉了之后,评估拍卖的价格还不够银行的。银行如果不要这个房子,其他人什么也落不着。

  听众王先生:我爷爷和奶奶有一处房子,农村的房子没有房产证,我父亲弟兄三个,我爷爷和奶奶想把房子给我父亲,但是又不想让我的叔叔知道,我们私下里到律师事务所做了一个公证,录了一些视频,没经过村里,行不行?

  律师只是你爷爷奶奶的真实意思表示,律师是给你做了一个遗嘱的。他不能你这个房产到底是否具有性,因为你没有房产证,所以不能排除争议。将来只要这个房产属于你爷爷奶奶所有,你爷爷奶奶留下的遗嘱,这个内容的真实性,律师已经给你做这个证明了。



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